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首頁 >行業(yè)資訊當前購物中心過剩背景下 商業(yè)地產(chǎn)路在何方?
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觀察購物中心的發(fā)展,首先要提購物中心的現(xiàn)狀,大家都知道,我們的購物中心過剩了,但是在過剩當中尋找出路,才是地產(chǎn)商和商業(yè)零售企業(yè)共同要肩負的責任。
從百貨大樓到購物中心的發(fā)展經(jīng)歷了50年,真正的購物中心肇始,大家說法不一,我認為應(yīng)該是早期上海的梅龍鎮(zhèn)廣場以及廣州的天河城。
目前為止,全球10個購物中心面積最多的城市,有8個在中國,但是這種數(shù)字不一定是絕對的,而是相對的。
2013年,有30家國際品牌將上海作為登陸中國的首選城市,在未來三年,上海預計將有接近330萬平方米的新增供應(yīng),近80%來自城市次級商圈;成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市。
研 究表明,這幾個城市都是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的城市,可能成都的過剩問題更加突出一些;深圳這幾年新增商業(yè)面積超過200萬平方米,也有很大的發(fā)展。二線城市 的體量比一線城市高出了18%,可以看出,二線城市在經(jīng)濟發(fā)展過程中,一是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展帶來配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展;二是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè),人們對生活 水平的需求和對生活的向往,催生了購物中心的整體業(yè)態(tài)發(fā)展和形成。
現(xiàn)在二線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛,而且供應(yīng)量遠遠大于接受量。世界上一些發(fā)達城市并沒有這樣的增速和增量,但是經(jīng)濟并不處于高速發(fā)展的過程,所以我們可以看到,二線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是這樣的現(xiàn)象。
在以前的購物中心當中是傳統(tǒng)百貨、主力店、超市,運行了多年以后,開發(fā)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)僅靠傳統(tǒng)百貨推動不了購物中心的發(fā)展過程,因此體驗式消費、藝術(shù)空間、復合消費的空間逐漸進入了我們這個市場。
回過頭來想,開發(fā)企業(yè)究竟給零售企業(yè)、商業(yè)企業(yè)提供什么樣的產(chǎn)品,才是我們要做的最終的工作?開發(fā)企業(yè)做好開發(fā)企業(yè)的事,同時要與零售企業(yè),甚至電商企業(yè)共同結(jié)合,才能促進我們這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
帶給我們的思考就是開發(fā)企業(yè)究竟在商業(yè)地產(chǎn)中做多了還是少了?開發(fā)企業(yè)是做地產(chǎn),不是做商業(yè),但必須有商業(yè)的支撐,才可以構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)的完整體。
現(xiàn)在市場的問題首先是總量過剩,其次是吸收量減少,包括已建的購物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高,城市其它綜合體帶來的密集型問題和過剩的隱憂。
美國在70年代已經(jīng)完成了城市化,并從城市化走向鄉(xiāng)村化,走向城鎮(zhèn)化。在城市發(fā)展過程中,真正的購物中心出現(xiàn)代表了一種新的消費模式,從這種新的消費模式看,我們可以想一想,三四線城市購物中心究竟是足還是不足。
今天出現(xiàn)了總量過剩、結(jié)構(gòu)不合理的問題,一方面是開發(fā)商大量建設(shè)購物中心,另一方面是空置率高企不下,同時經(jīng)營難度增大,同質(zhì)化增加。
現(xiàn)在開發(fā)商盲目拿地,政府對開發(fā)商要求更嚴格了,有的甚至是一兩年就要開業(yè),但是實際上零售市場反而進入慢增長的趨勢。兩個行業(yè)的不相稱造成了現(xiàn)在的形勢,因此受到行業(yè)同質(zhì)化和電商沖擊,百貨業(yè)的利潤下滑,在這種情況下,商業(yè)地產(chǎn)怎么做?能做好嗎?
這幾年供應(yīng)量激增、空置率上升,包括運營和市場前景暗淡,都是在集中型商業(yè)出現(xiàn)了典型問題,面對我們說的所有問題,商業(yè)地產(chǎn)作為不可逃避的業(yè)態(tài)形式,我們應(yīng)該怎么做?
去年我提出“不能坐以待斃”,今年我提出“應(yīng)該主動地、積極地與房地產(chǎn)企業(yè),或者商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)密切配合,主動改變形勢,主動服務(wù),引導他們和我們共同打造商業(yè)”。
我們起步晚、發(fā)展快,二三線城市或者三四線城市百貨業(yè)態(tài)仍然有發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么做?合作,結(jié)合其它不同業(yè)態(tài)進入購物中心。
另外,在商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)當中,原來是所有百貨甚至同一百貨品牌進入比鄰的購物中心,在這樣的購物中心中,怎么做到差異化經(jīng)營?
第三,體驗式業(yè)態(tài)方面,被認為是商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草,但如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗消費,全都是海洋館,勢必就會出現(xiàn)同質(zhì)化競爭。因此,我們要認清形勢,要明確商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)不動產(chǎn)的差異化經(jīng)營,這才是我們的方向。
商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化建立在差異基礎(chǔ)上。在目前的思維中,定制型消費絕不是萬達十年前提出的定制型消費,而是我們根據(jù)今天的市場狀況,根據(jù)電商、體驗式消費的市場狀況,來定制我們的產(chǎn)品。建什么產(chǎn)品,怎么建,開發(fā)商有決定權(quán),市場更有決定權(quán)。
多種經(jīng)營形式的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)最大契機,如果REITs出現(xiàn)了,我們將面臨的是商業(yè)地產(chǎn)的春天。
最后,我們要主動和電商結(jié)合,才能產(chǎn)生新的增長點。
“十二五”規(guī)劃提出,2011年到2015年,總的消費額要從15萬億增長到30萬億。消費增長靠平臺,靠消費理念,靠引導消費,要順應(yīng)市場發(fā)展,同時更重要的是通過商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展給社會提供服務(wù)產(chǎn)品,通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,讓商業(yè)和地產(chǎn)共同融合發(fā)展。
因此,消費增加就意味著我們要變,在改變的情況下才引導零售企業(yè)、配套企業(yè)進行充分的融合和發(fā)展。
因此,發(fā)展機遇大概是這幾個方向:
第一,優(yōu)質(zhì)的商品,使商業(yè)更加站穩(wěn)市場;
第二,克服結(jié)構(gòu)不合理;
第三,主動、廣泛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),開拓O2O市場;
第四,豐富體驗式消費產(chǎn)品,贏得市場份額;
第五,進入社區(qū)商業(yè)的藍海,改變經(jīng)營方式;
第六,創(chuàng)新金融模式,從租售轉(zhuǎn)向持有運營,使商業(yè)物業(yè)真正成為金融產(chǎn)品。
百貨、專業(yè)市場、超市在變革中尋求新的發(fā)展模式,在新的模式中達到和商業(yè)物業(yè)更好契合,這就是我們的發(fā)展方向。
任何一個行業(yè)長期走高都是不可能的,都會遇到機遇和挑戰(zhàn),但是我想機遇和挑戰(zhàn)是并存、共生的。